Secondo i risultati della House View di Invesco Real Estate il contesto di tassi d’interesse ”lower for longer” crea una finestra di investimento favorevole
Invesco Real Estate (Invesco), società globale di gestione degli investimenti in campo immobiliare, ha pubblicato la H1 2019’ “House View”, analizzando le tendenze e le opportunità attuali e future dell’immobiliare europeo.
Pur prendendo atto di un rallentamento delle previsioni sulla crescita economica, nel complesso le prospettive per l’immobiliare restano positive: il contesto di tassi di interesse ” lower for longer ” tiene infatti puntata l’attenzione degli investitori su asset a reddito, ampliando la finestra di opportunità per le strategie value add e manage-to-core. Al di fuori del settore retail, Invesco ritiene che i rendimenti prime rimarranno generalmente stabili nei prossimi tre anni, poiché la domanda continuerà a eccedere l’offerta limitata. Inoltre, la carenza di prime asset in vendita sarà probabilmente la prima causa di compressione dei volumi delle transazioni, benché siano comunque previsti investimenti superiori alla media dell’ultimo decennio.
“Per effetto del vigoroso stimolo monetario iniettato dalle banche centrali globali negli ultimi anni, ci troviamo in un ciclo immobiliare più duraturo ma anche rallentato rispetto al ciclo precedente”, ha dichiarato Mike Bessell, Senior Director, European Strategist presso Invesco Real Estate. “Da questo punto di vista, riteniamo che il fattore chiave dei rendimenti immobiliari sia la capacità di guidare l’aumento dei redditi da locazione. Molto probabilmente la crescita delle performance deriverà da opportunità di asset management, in specifici segmenti di mercato, nonché dall’opportunità di trovare investimenti con un potenziale upside nel medio-lungo termine”.
Invesco ravvisa particolari opportunità nel segmento degli uffici in Europa, dato che in gran parte dei maggiori mercati l’invecchiamento del patrimonio immobiliare e la pipeline investimenti limitata rendono improbabile che venga soddisfatta la crescente domanda di spazi Grade A nei prossimi tre anni. Guardando oltre la Brexit, Londra appare particolarmente interessante, grazie al disequilibrio tra domanda e offerta che continua a tenere sotto pressione gli affitti.
Invesco resta invece prudente nel segmento retail, anticipando una crescente polarizzazione, in cui le performance più brillanti saranno generate dalle zone dominanti o da asset situati vicino a solidi bacini d’utenza. Rispetto ad altri mercati, l’Europa continentale offre un certo livello di protezione in ragione della minor superficie commerciale pro capite e dei centri commerciali con ancore alimentari, che creano dinamiche di transito più stabili, benché permangano rischi evidenti.
Altre aree del mercato restano interessanti. La logistica continua a beneficiare delle mutevoli dinamiche nel segmento retail, ma anche del processo di ridefinizione dell’intera supply chain. La crescita delle locazioni immobiliari nella logistica resta superiore ai trend storici. Repubblica Ceca e Polonia restano appetibili, così come le logistiche last mile situate nei mercati più affermati dell’Europa occidentale.
La domanda degli investitori nei settori alternativi ha continuato a crescere nel 2018, concentrandosi in aree influenzate da trend strutturali, come gli alloggi per studenti e i prodotti residenziali nel segmento del microliving. Prediligiamo lo sviluppo di immobili in città universitarie affermate. Nel frattempo, l’offerta limitata di lungo termine di soluzioni residenziali moderne nelle maggiori aree urbane europee continua a esercitare forti pressioni sui canoni di locazione nel mercato residenziale in affitto. Ciò crea un terreno particolarmente fertile in termini di opportunità di reddito da investimenti nel build-to-rent, un segmento di particolare interesse per Invesco.
Il protrarsi della tenuta del PIL e la solidità dell’afflusso di turisti in Europa porta Invesco a ravvisare una forte domanda nel settore alberghiero, attenuata però da una limitata offerta di hotel nuovi in gran parte dei mercati. A ciò si unisce il crescente interesse degli investitori in questa asset class, poiché il mercato tenta di cogliere i benefici del premio di rendimento disponibile rispetto ad altre asset class. A nostro parere i mercati di maggior rilievo sono Praga, Milano, Parigi, Madrid e Barcellona.
Complessivamente, Invesco è convinta che l’immobiliare possa costituire un importante fattore di diversificazione in un portafoglio multi-asset. In tale ottica, per quanto riguarda l’esecuzione di investimenti europei restiamo concentrati su crescita, creazione di valore a lungo termine e opportunità di offerta in nicchie difensive.
Commento a cura di Mike Bessell, Senior Director, European Strategist, Invesco Real Estate
